В нашу жизнь прочно вошло понятие — переуступка прав требования на квартиры в еще не достроенных домах. Все специализированные СМИ пестрят объявлениями желающих «уступить». Обо всех преимуществах и сложностях такого способа обзавестись крышей над головой мы попросили рассказать специалиста. На вопросы журнала отвечает Ирина Позняк, директор агентства недвижимости «Армайти».
Во многих новостройках купить квартиру можно только по переуступке. Как это происходит, и какие тут подводные камни?
Безопаснее будет оформить договор переуступки нотариально. Из-за неверного оформления договора переуступки могут быть проблемы при получении свидетельства о праве собственности. Очень часто в таких договорах забывают указать сумму, порядок расчета и сроки, что в последствии может привести к признанию договора недействительным.
Перед оформлением договора переуступки необходимо уточнить, не нужно ли согласование с компанией-застройщиком, об этом обязательно речь идет в договоре инвестирования. Даже если согласование не требуется, то лучше письменно уведомить компанию о том, что вы переуступаете право требования для того, чтобы избежать в будущем путаницы при получении правоустанавливающего документа.
Обязательно нужно помнить о необходимости уплаты налога с доходов физических лиц при оформлении договора переуступки.
Бытует мнение, что переуступка допускается только на ближайших родственников. Это правда?
Разрешение оформления договора переуступки только на ближайших родственников — это исключительно желание компании-застройщика и не обусловлено законодательством. Возможно, таким образом, компания пытается бороться со спекулянтами.
Почему некоторые застройщики оговаривают в договоре с инвестором — физическим лицом невозможность переуступки?
Причин на то несколько. Переуступая свои права, инвестор некоторым образом мешает реализовывать объекты компании-застройщику. Как правило, по переуступке цена за квадратный метр немного ниже, чем цена, предлагаемая застройщиком. Запрет на переуступку — еще и своеобразная мера, которая дает возможность застройщику «собрать» в доме людей определенного класса, исключая временных инвесторов. Кроме того, если инвестор один с момента начала строительства и до момента получения права собственности, то это минимизирует риск запутаться в документах и ошибиться в правоустанавливающем документе и регистрации его в БТИ.
Что нужно знать, чтобы грамотно провести сделку переуступки? Влияет ли на это схема инвестирования — участие в фонде финансирования строительства, покупка облигаций или инвестиционный договор?
Для того чтобы сделка произошла грамотно, нужно знать, какие механизмы инвестирования существуют, и какой был в конкретном случае. Существуют такие механизмы инвестирования: участие в фонде финансирования строительства (ФФС), покупка целевых облигаций, которые выпускает застройщик, либо заключение договора инвестирования. На последнюю схему следует обратить особое внимание и быть предельно осторожным, так как инвестирование по простым договорам запрещено с 14 января 2006 г. Если переуступают права по договору, заключенному после этой даты — значит это афера. Поэтому переуступать права можно только через ФФС, если это не запрещено учредителем фонда, либо через покупку облигаций, выпущенных застройщиком. В последнем случае Вы приобретаете у первого инвестора облигации, которые и есть гарантом получения квартиры после введения объекта в эксплуатацию. В любом случае, обязательно необходимо проверить все документы, предоставляемые инвестором и компанией- застройщиком. Разрешительная документация должна предоставляться по требованию и наглядно. Если вам отказывают в ее предоставлении, это должно насторожить. Переоформление договора инвестирования является не бесплатным. Обычно в договоре с ФФС предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства. Это либо процент от суммы сделки, либо фиксированная стоимость.
Как участвует в сделке переуступки компания-застройщик?
Если в договоре указано о необходимости получения разрешения застройщика на переуступку, то его участие в сделке очевидно. Для получения разрешения вы обращаетесь в компанию с письмом-просьбой о разрешении переуступки. Когда получите положительный ответ (письменный), можете начинать сделку. Если же разрешение не обязательно, то, как я говорила раньше, нужно уведомить застройщика о намерении переуступить права требования, чтобы избежать документальной путаницы. Да и для покупателя риск значительно уменьшается, если третьей стороной выступает компания-застройщик, ведь тогда исключается вероятность получить имущество, которое находится в залоге, или то, которое уже кому-то переуступали.
Многие инвесторы оформляют в банке кредит под залог строящейся квартиры. Какие риски связаны с переуступкой прав на такую жилплощадь?
В случае покупки имущественных прав на объект, который находится в залоге у банка, кредитовавшего первого инвестора, нужно проверить генеральное соглашение банка с застройщиком и условия кредитного договора. Оно может ограничивать права инвестора на переуступку прав на этапе строительства. Если же такового запрета нет, то в сделке участвуют четыре стороны: банк-кредитор, компания-застройщик, первый инвестор и покупатель. Необходимо будет сначала погасить кредитную задолженность, предоставить застройщику документ из банка, это подтверждающий, а потом оформлять договор переуступки. Здесь участие застройщика безоговорочно. Лучше, если такая сделка будет проходить в один день. Есть риск для покупателя: вашими денежными средствами закрыли кредит, а имущественные права еще не переуступлены вам. На одном доверии проводить сделку не хотелось бы, поэтому можно оформить нотариальный договор-намерение (в быту «задаток») на сумму, необходимую для погашения задолженности. В случае переуступки прав «кредитного» объекта все непросто, но не так страшно, как может показаться изначально. Можно проконсультироваться у банковских сотрудников, сотрудников компании-застройщика или у независимого юриста на предмет проведения такой сделки, не стесняясь задавать вопросы.
Как защититься от покупки квартиры по переуступке несколькими покупателями?
Нужно быть предельно внимательным при проверке документов. Дабы избежать многочисленных переуступок одного и того же объекта, лучше привлечь компанию, управляющую ФФС, к сделке третьей стороной, уточнить, является ли продавец действительно инвестором. Управители внесут изменения в необходимые документы, проконтролируют выполнение обязательств по договору. Еще раз хочу напомнить о необходимости нотариального оформления договора переуступки. В этом случае нотариус сможет проверить, действительно ли продавцу принадлежат имущественные права, и не находятся ли они в залоге у банка.
<<Назад
